A reestruturação do sistema tributário nacional, consolidada pela Emenda Constitucional nº 132/2023, introduziu uma nova lógica de tributação sobre o consumo no Brasil. Com a substituição do atual modelo pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), estruturas de planejamento patrimonial, como as holdings imobiliárias, passam a exigir maior atenção sobre operações que antes eram tratadas como neutras sob o ponto de vista fiscal.
Um ponto sensível para o empresariado diz respeito ao comodato (empréstimos) de imóveis, prática que consiste no empréstimo gratuito de bens da empresa para uso pessoal do sócio. Embora seja comum em estruturas de planejamento patrimonial e sucessório familiar, a nova regulamentação, detalhada pelo Projeto de Lei Complementar nº 68/2024, estabelece critérios específicos para que essa prática não se transforme em uma contingência tributária inesperada.
O risco fiscal nas operações com partes relacionadas
A nova legislação prevê que o fornecimento gratuito de bens ou serviços entre partes relacionadas pode ser equiparado a uma operação tributável para fins de incidência de IBS e CBS. O conceito de partes relacionadas é amplo e inclui não apenas sócios e acionistas, mas também administradores, funcionários e seus respectivos núcleos familiares.
O objetivo da norma é evitar a redução artificial da base de cálculo dos tributos por meio de benefícios indiretos que substituam transações realizadas a valor de mercado. Em termos simples, a lógica é a seguinte. Se uma operação geraria imposto caso houvesse pagamento, como um aluguel, por exemplo, a simples gratuidade não deve, por si só, afastar a incidência tributária.
A relevância da não cumulatividade e o ajuste regulatório
O sistema de IBS e CBS é estruturado com base no princípio da não cumulatividade plena, no qual o contribuinte pode compensar créditos gerados nas etapas anteriores da cadeia econômica.
No mercado imobiliário, porém, é comum que holdings adquiram imóveis de pessoas físicas, que não são contribuintes desses tributos e, portanto, não geram créditos tributários na aquisição.
Para preservar a neutralidade econômica do sistema, a regulamentação vincula a eventual tributação da cessão gratuita ao histórico de créditos relacionados ao imóvel. Na prática, a incidência de IBS e CBS na cessão ao sócio tende a ocorrer apenas quando a holding tiver se creditado desses tributos no momento da aquisição do imóvel ou em benfeitorias relevantes realizadas posteriormente.
Critérios de incidência na prática empresarial
A viabilidade fiscal da cessão gratuita passa a depender, em grande medida, da origem do imóvel e do histórico de créditos tributários associados ao bem.
Imóveis adquiridos de pessoas físicas, a aquisição original não gera créditos de IBS ou CBS para a holding, o empréstimo gratuito ao sócio tende a permanecer fora do campo de incidência desses tributos, preservando a neutralidade econômica da operação.
Imóveis adquiridos de pessoas jurídicas, como construtoras ou incorporadoras, se a holding tiver aproveitado créditos tributários na aquisição, a cessão gratuita poderá ser tratada como uma operação tributável. Nessa hipótese, os tributos poderão incidir sobre o valor de mercado do uso do imóvel, ainda que não exista pagamento efetivo.
Exceção do uso profissional
A legislação também preserva situações em que o imóvel, embora utilizado por um sócio, esteja efetivamente vinculado à atividade econômica ou administrativa da empresa. Nesses casos, é fundamental demonstrar documentalmente que o uso do bem está relacionado às atividades empresariais e não ao uso pessoal.
A necessidade de governança patrimonial
O novo cenário tributário exige que o empresário trate sua holding imobiliária com o mesmo nível de organização e controle aplicado a uma empresa operacional. A gestão documental e o acompanhamento do histórico de aquisições deixam de ser mera formalidade e passam a ser instrumentos importantes de proteção patrimonial.
Para garantir eficiência tributária, torna-se essencial mapear quais ativos do portfólio geraram créditos tributários e revisar os contratos de comodato existentes. A preservação do patrimônio familiar e a eficiência na sucessão dependerão cada vez mais da capacidade da holding de demonstrar, com clareza, a origem, a destinação e a finalidade econômica de seus ativos perante o fisco.
