A resposta curta é: sim, mas apenas a partir de 2027 — e nem todo proprietário será afetado. A nova tributação sobre aluguéis faz parte da Reforma Tributária, que criou um imposto do tipo IVA (Imposto sobre Valor Agregado), formado por dois tributos: o IBS, de competência estadual e municipal, e a CBS, de competência federal.
O ano de 2026 será apenas um período de transição e testes. Nesse ano, as alíquotas serão simbólicas, de 0,1% para a CBS e 0,05% para o IBS, sem impacto relevante no bolso do contribuinte. A cobrança efetiva começa em 2027.
Com a nova regra, o proprietário de imóvel alugado só será obrigado a pagar o novo IVA se se enquadrar em pelo menos um dos seguintes critérios: possuir mais de três imóveis alugados ou receber R$ 240 mil ou mais por ano em receitas de aluguel. Isso significa que alguém com apenas um imóvel, mas com aluguel anual acima desse valor, será tributado. Da mesma forma, quem tiver quatro ou mais imóveis, mesmo que simples e de baixo valor, também entrará na regra.
A alíquota padrão estimada do novo IVA no longo prazo é de cerca de 26,5%. No entanto, para a locação de imóveis, foi aprovado um redutor de 60% sobre essa alíquota. Na prática, isso leva a uma tributação efetiva próxima de 10,6%.
Além disso, existe um benefício chamado redutor social. Para cada imóvel alugado, R$ 600 são descontados do valor do aluguel antes da aplicação do imposto. Assim, se o aluguel mensal for de R$ 5 mil, o imposto incidirá apenas sobre R$ 4,4 mil.
No caso da locação por temporada, como imóveis anunciados em plataformas de aluguel turístico, as regras são mais rígidas. O redutor de alíquota é menor, de apenas 40%, o que resulta em uma carga efetiva de aproximadamente 15,9%.
A fiscalização será feita pela Receita Federal, que utilizará o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), uma espécie de “CPF dos imóveis”, capaz de cruzar informações de cartórios, prefeituras e declarações de renda. A vantagem para o contribuinte é que será possível gerar créditos e abater do imposto despesas com manutenção do imóvel e taxas de administração imobiliária, desde que tudo esteja devidamente documentado.
O Imposto de Renda continua existindo e segue sendo pago mensalmente por meio do Carnê-Leão. A principal mudança é a nova faixa de isenção de até R$ 5 mil por mês. No entanto, esse limite considera a soma de todas as rendas do contribuinte. Ou seja, se uma pessoa ganha R$ 4 mil de salário e R$ 2 mil de aluguel, ultrapassa o teto e passa a pagar IR.
Para compensar a ampliação da isenção, foi criada uma alíquota mínima para alta renda. Quem recebe mais de R$ 600 mil por ano, somando todas as fontes de renda, inclusive aluguéis, ficará sujeito a uma alíquota mínima efetiva que varia entre 2,5% e 10%. No ajuste anual, se o imposto pago ao longo do ano for menor do que esse patamar, o contribuinte terá de pagar a diferença.
Na prática, a Reforma Tributária não atinge a maioria dos pequenos proprietários, mas aumenta a carga e o controle sobre quem concentra muitos imóveis ou possui renda elevada com aluguéis. O novo modelo reduz a tributação para as faixas mais baixas de renda e reforça a cobrança sobre os contribuintes de maior patrimônio.
