Reformas condominiais, sejam periódicas ou emergenciais, são necessárias para manter o bom funcionamento do prédio. No entanto, para garantir obras sem transtornos ou riscos para o bem estar dos condôminos, é preciso manter um bom relacionamento e fazer um planejamento adequado, função delegada ao síndico.
Cabe a ele organizar uma assembleia para aprovação da obra, escolher fornecedores, acompanhar o projeto, a execução e a finalização e garantir, na medida do possível, o funcionamento habitual do prédio. Mais importante, é que ele tenha consigo uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou um Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), assinados pelo arquiteto ou engenheiro responsável. A regra vale tanto para obras realizadas pelo proprietário do prédio quanto pelos condôminos.
O síndico profissional e diretor da Embraps, Marcos Valim, reforça que há uma legislação a ser seguida para garantir a segurança, com destaque para a Norma de Reforma em Condomínios, ABNT NBR 16.280, que completou 10 anos de existência em 2024.
“Ela foi muito importante para distribuir as responsabilidades da obra e também garantir mais segurança, pois determina que os condôminos comuniquem à gestão sobre reformas e tenham em mãos a documentação técnica – no caso, ARTs ou RRTs devidamente assinados e os planos de reforma. Essa colaboração entre todos os atores envolvidos no dia a dia do condomínio e os técnicos é muito fundamental para o bom andamento da obra”, diz Valim.
O síndico ressalta que, quando a obra tem planejamento, validação e aprovação dos condôminos, preferencialmente em assembleia, os problemas são resolvidos mais facilmente. “O que minimiza o desconforto de moradores impactados é o aviso antecipado, e o acompanhamento do síndico durante todo o processo, resolvendo cada caso com mais agilidade. Em casos mais graves e de grande transtorno ou risco físico ou saúde a moradores, há até a possibilidade de realocar moradores da unidade para outro local, como um apart hotel, durante a execução da obra”, afirma.
Tipos de obras em condomínios
Segundo o síndico profissional, existem três tipos de obras: as corretivas, de manutenção e de melhorias.
As obras corretivas são emergenciais e devem ser feitas o mais rapidamente possível. Caso sejam de alto valor, devem envolver o conselho do prédio e convocar uma assembleia extraordinária para aprovação. “O síndico deve sempre avaliar os melhores fornecedores e buscar, ao menos, três orçamentos”, pontua Valim.
Já as obras de manutenção devem ser planejadas. O síndico, normalmente, deve ter um planejamento semestral ou anual das manutenções previstas, e previamente aprovar em uma assembleia ou com o conselho, dependendo do volume da obra. Assim como na obra de correção, deve-se buscar no mínimo três orçamentos.
As obras de melhorias, por fim, devem sempre ter o envolvimento dos moradores, seja por comissões ou em assembleia. Dependendo da melhoria, e caso seu porte não esteja previsto no projeto inicial do condomínio, pode haver necessidade de aprovação em assembleia, por 2/3 ou de 100% dos condôminos, dependendo do tipo de obra.
Atenção à segurança
Durante a obra, aumenta o fluxo de pessoas no prédio, com a entrada e saída de trabalhadores, técnicos, engenheiros e outros profissionais. Com isso, cabe ao síndico garantir a segurança do condomínio, já que costumam se tratar de pessoas desconhecidas.
Valim explica que é necessário fazer um levantamento prévio com os fornecedores e efetuar o cadastro de todos os trabalhadores da obra com nome, horário de permanência e responsável da empresa.
“Se possível, todos que atuam na obra devem portar uma identificação fornecida pelo condomínio para acesso e durante sua permanência no condomínio. Os funcionários do prédio que atuam no acesso, controle e/ou segurança devem monitorar a entrada e saída destes fornecedores”, acrescenta.
