A regulamentação da reforma tributária ampliou o poder de fiscalização sobre aluguéis de imóveis e aumentou o cruzamento de dados usados pelo Fisco para identificar receitas não declaradas ou valores considerados abaixo do mercado.
As novas regras estão previstas no Regulamento do IBS e no Decreto da CBS. Pela nova sistemática, cada imóvel passará a ter um cadastro próprio no CIB, o Cadastro Imobiliário Brasileiro, que funciona como uma espécie de identificação nacional dos imóveis. Essas informações serão integradas ao Sinter, sistema que reunirá dados territoriais, cadastrais e fiscais de imóveis em todo o país.
A partir dessas bases, a administração tributária poderá atribuir um valor de referência para cada imóvel, considerando características como localização, área, padrão construtivo e dados de mercado. Com base nesse valor, o Fisco poderá estimar qual seria um aluguel compatível para aquele imóvel.
Se o aluguel informado pelo contribuinte estiver muito abaixo dessa estimativa, ou se não houver receita declarada compatível com a ocupação do imóvel, a operação poderá ser questionada.
O ponto mais sensível da regulamentação é que o próprio Fisco poderá arbitrar o chamado “valor de mercado” do imóvel quando entender que os documentos apresentados são insuficientes, contraditórios ou incompatíveis com a realidade.
Na prática, o contrato de aluguel deixa de ser o único elemento analisado na fiscalização. Além do contrato, o governo poderá cruzar uma série de informações para verificar se existe locação não declarada ou subfaturada. Entre os dados que poderão ser utilizados estão:
- – cadastros imobiliários;
- – informações de IPTU, ITBI e ITCMD;
- – dados da Receita Federal;
- – histórico de compra e venda de imóveis;
- – registros de cartórios;
- – informações bancárias;
- – dados de concessionárias de água, energia, esgoto e telefonia;
- – informações do mercado imobiliário.
O regulamento também permite identificar indícios de ocupação do imóvel por terceiros. Isso significa que, se um imóvel estiver registrado em nome de uma pessoa, mas contas de água, luz ou telefone estiverem vinculadas a outra, o Fisco poderá entender que há uso do imóvel por terceiros e investigar a existência de aluguel ou outra operação tributável não informada.
Segundo a regulamentação, esse tipo de cruzamento poderá servir de base para arbitrar a cobrança do IBS e da CBS sobre operações imobiliárias.
Em situações em que o valor do aluguel seja inferior ao praticado no mercado, poderá ser necessário comprovar as razões econômicas da diferença, como imóvel deteriorado, contrato antigo, limitações de uso, vacância parcial ou outras condições específicas.
Documentos como pesquisas de mercado, laudos de avaliação e registros das condições reais do imóvel tendem a ganhar importância em eventuais discussões fiscais.
O novo modelo representa uma mudança relevante na fiscalização imobiliária porque amplia significativamente o volume de dados analisados pela administração tributária e fortalece os mecanismos de identificação de aluguéis não declarados ou considerados incompatíveis com o valor de mercado.
